Картина маслом: аренда квартир в Москве – цена безопасности

В Москве катастрофически не хватает дешевых квартир в аренду, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости». Эта вечная проблема усугубляется весной в столице, как во многих других университетских центрах России.

Эксперты Аналитического центра Гильдии риэлторов Москвы отмечают дефицит предложения однокомнатных квартир в аренду в ценовом диапазоне до 28 000 руб., хотя на рынке столицы их много – 57% от всего эконом-класса.

«Такие варианты «уходят» сразу, даже в не сезон. Причина – много желающих снять, – говорит Артем Артюхов, эксперт ГРМ, директор по развитию «Мэтр Роше Запад». По его расчетам, при средней зарплате в 25 000-30 000 руб. в месяц (на человека) семье из двух человек арендовать подобную квартиру не очень накладно. Конечно, если запросы невелики – не питаться каждый день в ресторанах, и без машины с расходом топлива 25 л на 100 км.

Проблем в сегменте дорогого жилья (бизнес- и элит- классов) – нет. Были бы только деньги, предложение найдется, говорит эксперт. Например, очень много вариантов предложений присутствует на рынке в ценовом диапазоне 50 000-80 000 руб.

Рынок долгосрочной аренды столицы, по его данным, выглядит следующим образом: наибольшую долю занимает эконом-класс - 55%, бизнес-класс – 34%, элитный – 11%.

Цены аренды квартиры (руб./мес.)

Аферы на рынке аренды жилья
Эксперты Аналитического центра Гильдии риэлторов Москвы назвали пять основных видов мошенничества на рынке аренды жилья.

Субаренда без разрешения
Мошенник снимает жилье у арендатора, после этого, представляясь арендодателем, пересдает квартиру третьим, четвертым лицам и т.д. В итоге, у псевдовладельца в кармане: сумма первого платежа + депозиты от нескольких жертв аферы.

Без ведома сособственника
«Как правило, это происходит в не совсем благополучных семьях, когда родственник наркоман, алкоголик или шизофреник. Он сдает квартиру, забирает деньги и пропадает. Позднее появляется второй собственник, который не в курсе всего происходящего, и выгоняет нанимателей», - говорит Артем Артюхов.

Больше жильцов, чем ожидалось
Эта схема мошенничества применяется в сегменте совместной аренды. Койко-место или отдельная комната показываются потенциальному арендатору только днем, пока все проживающие на работе. Клиент заселяется, а вечером оказывается, что в одном помещении живут не четыре человека, а двадцать.

Мошенник в сговоре с собственником
Объект сдается арендатору, с него берется залог, а через некоторое время после заселения хозяин выдвигает надуманные условия, например, в квартире остаются домашние животные владельца, за которыми арендаторы должны ухаживать. Или собственник оказывается соседом и ходит в гости к арендатору через день. Клиент отказывается от подобного счастья, съезжает, а залог остается и делится между собственником и мошенником. Залог не возвращается, потому что владелец всегда найдет, к чему придраться – обои ободрали, раковину разбили, двери сломали и т.д. Таким образом, квартиру им удается сдавать 2-3 раза в месяц.

Информационные агентства
Это давнишняя схема, когда за вроде небольшие деньги выдается список телефонов и адресов якобы сдаваемых квартир. На поверку они оказываются давно сданными или вообще не выходившими на рынок. Не стоит пользоваться подобными «информационными услугами».

Средства защиты
При аренде квартиры обязательно нужно проверять правоустанавливающие документы. Не стоит жалеть времени и средств на выписку из ЕГРП (при поиске квартиры через солидное агентство она обязательно заказывается, что позволяет проверить подлинность предъявляемых документов, наличие обременений, количество собственников и пр.). Другое правило – «Халявы не бывает». Нельзя найти милую бабушку, сдающую квартиру на Кутузовском бедным студентам за 15 000 руб. в месяц. Если цена ниже на 10-20% от рыночной, уже стоит задуматься, - советует Артем Артюхов.

Но дешевая аренда – не всегда афера
Выбирая съемную квартиру, многие придерживаются золотого правила: «Бесплатный сыр бывает только в мышеловке». Неадекватно низкие цены зачастую свидетельствуют о том, что перед нами проблемный объект. Осторожный покупатель, опасаясь рисков, обойдет его стороной. Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина рассказывает, что слишком низкие цены чаще говорят о каком-нибудь неприглядном факте, и не всегда об афере.

Эксперты «НДВ-Недвижимость» определили основные проблемы, с которыми сталкивается арендатор слишком дешевого съемного жилья. Очень часто состояние квартиры оставляет желать лучшего – жилье не пригодно для нормального проживания и нуждается в капитальном ремонте. Бывает и так, что мебель и техника просто отсутствуют. На рынке аренды встречаются ситуации, когда при наличии этих атрибутов хозяин запрещает ими пользоваться. Уменьшают стоимость аренды проблемы с коммуникациями и протекающая крыша. Любители дешевизны рискуют нарваться на такой «бонус» как неблагополучные соседи. К минусам объекта, понижающим арендную плату, также относятся проблемные документы (а то и вовсе их отсутствие). Например, после смерти собственника наследник еще не успел вступить в наследство, но принял решение сразу сдать квартиру.

Список причин дешевой аренды довольно большой и не всегда низкая ставка – это факт мошенничества, отмечают в «НДВ-Недвижимости».

Двухкомнатная квартира (на третьем этаже 16-этажного панельного дома) на Первомайской в пяти минутах пешком от метро сдавалась всего за 10 000 руб. в месяц. Причина – состояние жилья: без сантехники и мебели, с поломанным полом (паркетные доски лежали через одну) и неработающим электричеством. Просмотры проводились с помощью фонарика. В итоге, квартиру сдали рабочим, которые привели её в порядок. И хозяйка была довольна, и арендаторы.

Еще один интересный случай – аренда в бывших новостройках. Двухкомнатную квартиру без отделки в Москве (без стяжки, со свободной планировкой) можно снять за 15 000 руб. в месяц. Существует практика сдачи подобных таких квартир за ремонт, поэтому, как правило, за такую аренду берутся люди, у которых есть возможность выполнить работы по отделке жилья. Материалы, в большинстве случаев, покупаются за счет собственника. В договоре найма прилагается смета с описанием работ, сроков и стоимости.

Иногда причины дешевизны вовсе не кроются в недостатках самого объекта. Не так уж и редко одинокие, как правило, пожилые люди сдают комнату просто потому, что не могут жить в полном одиночестве. Им необходимо чье-то присутствие в квартире. Разумеется, в таких случаях плата за аренду является достаточно скромной. Например, необеспеченные студенты часто снимают комнату у пожилых людей. Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина говорит, что аренда квартиры может быть даже бесплатной. «Это специальный вид аренды взамен на уход за больными, – говорит она. – Как правило, такие квартиры снимает целая семья для того, чтобы обеспечить постоянное присутствие хотя бы одного члена семьи рядом с больным человеком».

Возраст арендатора
По данным Управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость», за 10 лет возраст арендаторов столичного жилья уменьшился на семь лет. Теперь среднестатистическому нанимателю квартиры в Москве не больше 33 лет.

«Современный темп жизни заставляет новое поколение гораздо раньше становиться самостоятельным: задумываться о карьерном росте, получении дополнительного заработка, возможностях организации собственного бизнеса и, в том числе, отдельном жилье. Без родительской помощи приобрести квартиру под силу единицам, поэтому аренда жилья является наиболее распространенным решением квартирного вопроса среди молодежи», – отмечает Галина Киселева, руководитель Управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость».

По данным Управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость», за последнее десятилетие доля арендаторов жилья в Москве в возрасте до 27 лет увеличилась с 15% до 25%. В итоге, возраст среднестатистического столичного квартиросъемщика теперь составляет 33 года. Еще в начале 2000-х гг. этот показатель оценивался в 40 лет.

По итогам марта средняя стоимость аренды жилья в столице составила 30 500 руб. за однокомнатную квартиру эконом-класса. Цена самого дешевого предложения в пределах МКАД была 20 000 руб. в месяц: именно за такие деньги предлагалась пустая 40-метровая «единичка» в панельной новостройке на ул. Лебедянская (ЮАО). Стоимость самой дорогой квартиры, сдающейся в аренду, составляла 900 000 руб. в месяц (пятикомнатная квартира площадью 360 кв.м на ул. Малая Бронная, ЦАО). Общий объем предложения в сегменте аренды жилья Москвы оценивается в 35 000 объектов.

Если государство действительно приложит усилия к развитию рынка арендного жилья, о необходимости чего не устает говорить действующий премьер-министр и избранный президент Владимир Путин, то цены на найм квартир вряд ли быстро опустятся, считают специалисты . Но вот выдавить жуликов с рынка это действительно сможет помочь.